יום שלישי, 30 בנובמבר 2010

חופש הביטוי: הטרדה מאיימת אינה מהווה ביטוי לגיטימי

מהי משמעות הגבלת חופש הביטוי על ידי בית המשפט ומתי בית משפט יורה על הגבלה שכזו ?

ניצול רעה של חופש הביטוי: הטרדה מאיימת אינה התהוות של חופש הביטוי. בית המשפט דוחה את טענותיהם של יהונתן קלינגר וחברו ערן ורד

ניתוח לאור מתן צו למניעת הטרדה מאיימת בפסק הדין ה"ט 30520-09-10 עו"ד לאה דורפמן ואח' נגד ערן ורד
לאחר שניתחנו את פס"ד בתיק עו"ד לאה דורפמן נגד ערן ורד בו דחה בית המשפט את עמדתו של יהונתן קלינגר ואסר על ערן ורד להטריד את קציני בית המשפט והצוות המנהלי, לאחר שתירוציהם שיש לאפשר הטרדות לאור חופש הביטוי, לא התקבלו.
חופש הביטוי משתרע על כל צורות הביטוי; הוא כולל בחובו ביטוי של דעות מקובלות ודעות חריגות; הוא משתרע על דעות שאוהבים לשמוע ועל דעות מרגיזות וסוטות. חופש הביטוי הוא החופש להביע דעת – כדברי השופט ברנן – "ללא מעצורים, ללא איסתניסטיות ופתוח לרווחה" "בפרשת New York Times v. Sullivan, 376 U.S. 254 (1964)).
למרות העדר גבולות חופש הביטוי, במקרים חריגים, גם הלגיטימיות שנותן חופש הביטוי לשקר ולאמירת דברים שאינם אמת כאמור בבג"ץ 399/85 כהנא נ' הוועד המנהל של רשות השידור, פ"ד מא(3) 255, 272), לא מאפשר התנהגויות לא חברתיות שמגיעות לכדי פגיעה רצינית וחמורה באינטרס הציבורי.
בפס"ד ה"ט 30520-09-10 עו"ד לאה דורפמן ואח' נגד ערן ורד, הטילה כבוד השופטת רונית אלט פינצ'וק, צו למניעת הטרדה מאיימת נגד ערן ורד, שחלק מדרכי התבטאויותיו פסולות על פי ההחלטה, 'אינן ראויות' ואף בוגדות בחופש הביטוי.
באותו הדיון, דחה בית המשפט את טענותיו של עו"ד יהונתן קלינגר וקבע שיש לתת צו נגד מרשו, שיאסור עליו לבצע חלק מפעולותיו, אותן נאסר עליו להמשיך לבצע.
בדיון המשותף בערעורים הפליליים בש"פ  5934/05 ובש"פ  6238/05 (מדינת ישראל נ' שי מלכה) הסביר כבוד הנשיא, השופט אהרון ברק, כי:
"לא כל ביטוי הנופל לגדר היקפו של חופש הביטוי זוכה להגנתה של המדינה. ענין לנו באיזון (אופקי או אנכי) בין ערכים ואינטרסים מתנגשים. במסגרת איזון זה ניתן למשל להגביל את חופש הביטוי אם הפגיעה של הביטוי באינטרס הציבורי היא קשה, רצינית וחמורה, וקיימת הסתברות קרובה לוודאות כי מתן חופש לביטוי יביא לאותה פגיעה בכלל או בפרט."
הנשיא דאז, כבוד השופט אהרון ברק הדגיש בפסק דינו, שרק במקרי קיצון חריגים, בהם קיימת הסתברות קרובה לוודאות שהניצול לרעה של חופש הביטוי יפגע באינטרס הציבורי, יוגבל חופש הביטוי בצו שיפוטי.

הטלת האיסורים על ידי בית המשפט, נגד דעותיו של יהונתן קלינגר וחברו המטרידן לימדו, כי אפילו בחופש שהנו ללא גבולות יש כאלו המוצאים את הדרך לנצלו לרעה ולבגוד במטרתו האמיתית של חופש הביטוי.

נזכיר שהערך העליון ממנו צמח חופש הביטוי הוא: "החופש של היחיד להגשים את עצמו; חופש הביטוי הוא החופש של היחיד (ראו: בג"ץ 399/85 כהנא נ' הוועד המנהל של רשות השידור, פ"ד מא(3) 255, 272)."

בית המשפט באותו עניין עוד הסביר בקביעותיו על גבולות חופש הביטוי, כי: "חופש הביטוי וההפגנה ניתן בישראל לכל. הוא מהווה את "ציפור נפשה" של הדמוקרטיה (הנשיא ש' אגרנט בע"פ 255/68 מדינת ישראל נ' בן משה, פ"ד כב(2) 427, 435). יש לה "מקום של כבוד בהיכל זכויות היסוד של האדם" (בג"ץ 153/83 לוי נ' מפקד המחוז הדרומי של משטרת ישראל, פ"ד לח(2) 393, 398)"

הכותב הנו עורך דין ממשרד נועם קוריס ושות, עורכי דין
האמור אינו מהווה יעוץ משפטי

יום שלישי, 23 בנובמבר 2010

השקעה נכונה בנדל"ן למגורים

אסטרטגיות השקעה בנדל"ן למגורים

על ידי: עדי דולברג
שוק הנדל"ן הישראלי פורח בשנים האחרונות.  רבים רכשו וממשיכים לרכוש דירות ובתים לצרכי השקעה.  נשאלת השאלה כיצד בעצם לבחון השקעת נדל"ן וכיצד להחליט אם היא השקעה טובה ומתאימה בשבילך.
מאמר זה עוסק אך ורק בהשקעות בדירות ובתים למטרת מגורים.
לצורך העניין, בחרתי הפעם להשתמש באנלוגיה בין שוק הנדל"ן לבורסה, שהיא הענף המרכזי השני שבו אנשים מבצעים השקעות.  אני רואה דמיון רב בין השווקים ובין אסטרטגיות ההשקעה בדירות ובתים לבין אסטרטגיות השקעה במניות וחברות.
לפני שנבחן את האסטרטגיות, צריך להבין את מקורות הרווח מהשקעה בדירות או בתים.  הרווח יכול לבוא בעצם משלושה מקורות מרכזיים –
  1. דמי שכירות
  2. השבחה אמיתית בערך הנכס, משמעה עלייה בערך הנכס
  3. קניית נכס במחיר "מציאה" ומכירתו במחיר שוק
אם נבחן את האסטרטגיות המופיעות להלן, נוכל לראות שכל אחת מהן נותנת משקל וחשיבות שונה למקורות הרווח מההשקעה בנכס.
אסטרטגיה 1 – רווח מבוסס בעיקרו על דמי שכירות (מקביל בבורסה להשקעה במניות המחלקות דיווידנד)
על פי אסטרטגיה זו, נחפש נכס שנותן את התשואה המקסימלית של שכירות על סכום ההשקעה.  לדוגמא, אם יש דירה שעולה 1,000,000 שקל וניתן לקבל עליה שכירות חודשית של 3,000 שקל (36,000 ₪ שנתי) הרי שהתשואה על הנכס הספציפי הזה היא 3.6%.  אם יש דירה אחרת שעולה 1,000,000 ₪ וניתן להשכיר אותה ב-3,500 ₪ לחודש (42,000 ₪ שנתי, תשואה של 4.2% על הכסף), הרי שהיא מהווה השקעה טובה יותר שתניב הכנסות גבוהות יותר לאורך השנים.
היום במרכז הארץ קשה למצוא נכסים עם תשואה משכירות העולה על 4%. לעומת זאת בצפון הארץ ובדרומה ניתן למצוא נכסים עם תשואה של 6% ויותר.  מי שנוקט באסטרטגיה זו, צריך לחפש לרכוש נכס שייתן את התשואה המירבית.
אסטרטגיה 2 – רווח מבוסס בעיקרו על השבחה בערך הנכס (מקביל בבורסה להשקעה במניות לטווח ארוך בסגנון וורן באפט)
המשקיע האגדי וורן באפט משקיע בחברות לטווח ארוך.  הוא מזהה חברות שפועלות בשווקים שצומחים ושלהערכתו יש להן פוטנציאל צמיחה גבוה.  הוא מאמין שלאורך זמן ההשקעה תשביח את עצמה ומחיר המניה יעלה.
בעולם הנדל"ן, הדבר מקביל להשקעה בנכס באזור מתפתח.  מי שרכש נכס בשכונת נווה צדק בתל אביב לפני 15 שנה קיבל תשואה מדהימה על ההשקעה כתוצאה מכך שהאזור התפתח ושווי כל הנכסים באזור עלו בחדות.
מי שיתעמק קצת בתחום יוכל למצוא אזורים בהם ישנן תוכניות של גופים כאלה או אחרים להשבחת האזור.  למשל, תוכנית פינוי בינוי יכולה להעלות ערך נכסים באופן משמעותי. תוכנית להקמת טיילת או פארק באזור מסוים יכולה להקפיץ שווי נכסים.  גם כביש 6, למשל, גרם לזינוק במחירי הנדל"ן בישובים הקרובים אליו עקב שיפור הנגישות למרכז.
לאחרונה התפרסם באתר נתונים (www.netunim.co.il ) מאמר המנתח את שינויי המחיר בתל אביב ב- 4 החודשים האחרונים. חמשת השכונות בהן היו העליות החדות ביותר הן שכונות בהן יש תוכניות כאלו או אחרות שמושכות יזמים ומשקיעים לאזור ומקפיצות את המחירים.
אסטרטגיה 3 – קניית נכס במחיר "מציאה" ומכירתו במחיר שוק (מקביל בבורסה להשקעה במניות הנסחרות בזול ביחס למגזר שבו הן פועלות)
לא פעם, נתקלים בניתוחים של מניות על ידי אנליסטים המראים שמניה מסוימת נסחרת בהנחה מסוימת לעומת המגזר שבו היא פועלת. שוק המניות הינו משוכלל בהרבה משוק הנדל"ן, ואם דברים כאלה קורים בשוק המניות, אתם יכולים להיות בטוחים שהם קורים ובגדול בשוק הנדל"ן.  כמו שיש מניות שלא מתומחרות נכון, כך שוק הנדל"ן מלא בדירות ובתים שמתומחרים בצורה לא נכונה.
כשאני מדבר על נכס במחיר "מציאה", זה יכול לנבוע משתי סיבות מרכזיות.
סיבה אחת היא בדרך כלל מוכר לחוץ או אדם שפשוט לא יודע איך לתמחר את הנכס שלו.  תאמינו או לא, יש הרבה כאלה.
סיבה שניה, אולי מעניינת יותר, היא תמחור נמוך של סוג דירות מסוים באזור מסוים.  למשל, ישנן שכונות בארץ בהן דירות 5 חדרים 130 מ"ר במצב טוב מתומחרות רק ב-15% יותר מדירת 4 חדרים 100 מ"ר במצב טוב.  לעומתן, בשכונות אחרות, פער המחירים עומד על 30%.  מה שמעניין, הוא שלאחר מספר חודשים, הפער בדרך כלל מצטמצם ונסגר.  כלומר, אנחנו לא מדברים על נכס ספציפי שמתומחר בזול אלא על אנומליה בשוק.
שוק המניות הינו משוכלל ביותר, ושם אין בעצם בעיה להשוות למשל מניה של בנק מסוים למדד מניות הבנקים.  בשוק הנדל"ן, המצב הרבה יותר מסובך כי בעצם אין כמעט כלים בתחום.
באתר נתונים אנחנו עוקבים אחרי למעלה מ-400 שכונות ברחבי הארץ.  אנו סוקרים אלפי מודעות של נכסים למכירה מדי חודש. כ-3-4% מהנכסים אותם אנו בוחנים מתומחרים נמוך מדי ביחס לשווי השוק שלהם.  אנו מפרסמים אותם בלוח הנכסים החמים שבאתר.
אסטרטגיה 4 – אסטרטגיה משולבת
האסטרטגיה הרביעית משלבת חלק מהאסטרטגיות לעיל.  ולמעשה, אין בעיה לעשות כל שילוב בין האסטרטגיות.  למשל, גם אם בוחרים באסטרטגיה 2 של השקעה לטווח ארוך, כדאי לשלבה עם אסטרטגיה 3 ולמצוא נכס שמתומחר יחסית בזול באותו אזור.  באותו אופן, ניתן לבחור אזור שבו אנו מאמינים לטווח ארוך ושגם נותן תשואה סבירה יחסית מדמי שכירות.

השקעה חכמה בנדל"ן היא עסק שמחייב קצת עבודת שטח.  עבודה חכמה, הסתמכות על נתונים והחלטות נבונות הן הבסיס שיכול לשנות בצורה דרמטית את ההחזר על ההשקעה.  באתר נתונים (www.netunim.co.il ) תוכלו למצוא מגוון כלים שיעזרו לכם: מחשבון הערכת שווי נכס, מאמרים בתחום, לוח הנכסים החמים ומדדים וסקירות ברמת שכונה.
אודות כותב המאמר


אתר נתונים (www.netunim.co.il) עוקב אחרי מחירי הדירות ומחירי הבתים בארץ.
שוק הנדל"ן הינו שוק שמגלגל מאות מיליארדי ש"ח בשנה. בכל שנה נמכרים כ- 100,000 נכסים ברחבי הארץ. הפעילים בשוק באים מרקע מגוון וכוללים יזמים, קבלנים, מתווכים, סוחרי קרקעות, משקיעים וכמובן רוכשי דירות ובתים למגורים.
בניגוד לבורסה, שם יש כלים מרובים המאפשרים לעקוב אחרי השוק, מגזרים ומניות ספציפיות, בשוק הנדל"ן הישראלי אין כלים דומים. כמובן, המסחר במניות ונדל"ן הוא בעל אופי מאוד שונה, אולם עדיין המחסור המוחלט בכלים למעקב אחרי שווי נכסי נדל"ן הוא קיצוני ובעייתי.


מטרת אתר נתונים לתת אינדיקציות על מחירי דירות ומחירי בתים בארץ. מאחר וכל דירה וכל בית שונים זה מזה, אין המטרה לתת מחירון דירות מדויק המאפשר לחשב שווי של כל דירה ודירה, אלא לעקוב סטטיסטית אחרי מחירים באזורים בארץ מרמת אזור, דרך עיר ועד רמת השכונה.


הנתונים באתר הם תוצאה של חישובים סטטיסטיים ואלגוריתם מורכב המתבסס על סקירה וניתוח חודשי של כ- 10,000 דירות, בתים ומגרשים לבניה העומדים למכירה ברחבי הארץ וכן עסקאות נדל"ן שבוצעו בפועל.


אתר נתונים הינו בבעלות החממה הטכנולוגית יחס הזהב בע"מ.
(Reader.co.il SC #85334)
מקור המאמר - http://www.reader.co.il/article/85334/אסטרטגיות-השקעה-בנדלquotן-למגורים

בואו לאמץ כלב

איזה כלב יתאים לכם?

על ידי: maj
הילד מבקש כלב? אימצתם גור וכעת ברצונכם לגלות איך צריך לטפל בו ולאלפו? ההכרעה לרכוש או לאמץ כלב היא מהותית ולא כדאי שתתבסס רק על חיבה לבע"ח. מחפשים אינפורמציה בנושא צער בעלי חיים? רוצים לגלות הכל על אימוץ כלבים בחינם? כאן יש אי אלה טיפים מועילים מעולם הכלבים:


חשוב שתבדקו שהינכם מוכנים למהלך הלפניכם, לשינויים שהדבר יגרור בחייכם ובפעילויותיכם היומיומיות, והן מבחינת ההוצאות. כלב בבית אומר לפחות שלושה טיולים ביום, מזון מיוחד, והשקעת כל האהבה בעולם.


נוסף על כך, כלבים כרוכים בהוצאות גדולות, רובן קבועות, על ווטרינר, שקי מזון, תספורת וטיפולים במצבים כמו מחלה או תאונה. במידה ואתם עדיין לא מוכנים לכל זה, אולי כדאי שתחסכו מכלבכם ומעצמכם את כל הכאב הזה ואל תקחו כלב לתקופה הקרובה.


לעולם העדיפו כלבים מכלביות ולא כלב ממוכר – כלב גזעי ממוכר תמיד מקבל בית, בעת הכלביות בארץ עמוסות באלפי כלבים שנזרקו מביתם. כלביות ועמותות רבות ממיתות את הכלבים אשר נמצאים במקום לאורך זמן, וגם העמותות שאינן מוכנות ללכת בדרך פעולה זו בדרך כלל אינן יכולות לספק לכלב את הטיפול הראוי בשל עומס העבודה במקום. כל תינתן לכם ההזדמנות להביא הביתה את החבר המושלם מתוך מגוון גדול ונוסף על כך, כלב שהוצאתם מכלביה יעריף עליכם אהבה שאינה נגמרת ולעולם יהיה אסיר תודה מכיוון שנתתם לו חיים חדשים.


כלב מעורב או גזעי? בעוד שכלבים גזעיים מציעים לבעליהם יוקרה ומעמד חברתי, המעורבים הם יותר חכמים, בעלי חיים יותר ארוכים ופחות סובלים ממחלות.


אם הבאתם כלב הביתה, אל תזניחו את החינוך והאילוף שלו. כלב שקיבל חינוך זה כלב מרוצה, ובמידה והוא שלו ומאוזן, גם לבעלים שלו נעים ונוח יותר לחלוק את סביבת המחייה.

מחפשים מידע על צער בעלי חיים רמת גן?
אודות כותב המאמר
היכנסו לאתר http://www.liberation.org.il/, שם תוכלו למצוא המון מידע על גידול כלבים, אופן הטיפול בהם, עצות שימושיות, והמלצות על ווטרינרים, מומחי אילוף, צעצועים ואוכל.
(Reader.co.il SC #85348)
מקור המאמר - http://www.reader.co.il/article/85348/איזה-כלב-יתאים-לכם

גני אירועים ואולמות אירועים

עוד אין לכם גן אירועים?

על ידי: maj
מחפשים גן אירועים? כמה ידע יש לנו על אולמות אירועים, מה לא קראתם כבר? ניתן לבחור את השמלה הכי מיוחדת בעולם, להתגנדר כמו מלכה, להביא לארץ את מקהלות הילדים המצוינות ביותר ולפטם את האורחים באוכל קייטרינג מאין כמוהו, ולמרות כל אותם דברים לא יעזרו כלל בלי הלוקיישן המרהיב.


כמה ארועים שונים הותירו רושם רע בשל החלטה לא נבונה של יעד האירוע? תמיד צצים עניינים מפתיעים, אי התאמות או לדוגמא היעדר שירותים בסיסיים דבר שיתבהר לכם רק כאשר יקרה דבר מה - אם לא תעשו בדיקה מעמיקה קודם. מחפשים מידע על אירועים קטנים בירושלים? רצוי שתקראו את שיש פה כדי לדעת בבטחון שאתם בוחרים מהמיטב שקיים.


איך מוצאים אולמות אירועים בירושלים והסביבה?
לפני כל השאר, מהו סוג האירוע? ישנו הבדל בין ברית נישואים לחגיגות בר מצווה, בין מסיבות רווקות לבין חגיגת יום הולדת או אירוע חברה. כשבחתונה עסקיננו, משתלם שיהיה דגש על מקום איכותי שיתן הרגשה חמימה שתכניס את האורחים למוד המתאים. בניגוד לכך אם זה כנס רשמי רצוי שהמקום יהיה מצוחצח, מסודר ועם מקום לבמה ומיקרופון בשביל נשיאת דברים. הכרעה בדבר סוג האירוע תשפיע על המקום שתבחרו לעצמכם.


עוד אלמנט שמומלץ לקחת בחשבון הוא העונה בשנה. אולם חתונה או גן אירועים? מה יתאים לכם? כאשר שורר בישראל קיץ כשהלחות חוגגת, לא בטוח שתרצו להיות במקום שאינו צונן. גם במהלך עונת החורף כאשר מטר בלתי פוסק עשוי לרדת. בהתאם לעונת השנה אפשר לבחור מקום מוצלח ולמנוע הפתעות לא נעימות.


כמה אורחים צפויים להגיע? לפי גודל הקהל שיהיה יש אופציה להכריע מה ייחשב לרקע מתאים. זהו אירוע גדול או משהו מצומצם? זקוקים לכל פיסת מידע על מקומות לחתונה בירושלים? חשוב לענות על השאלות האלה.



אודות כותב המאמר
רוצים לקרוא יותר על הנושא ולהנות מעצות נוספות? בקרו באתר http://www.h-moshava.co.il/ ותמצאו כל מה שהייתם צריכים.
(Reader.co.il SC #85349)
מקור המאמר - http://www.reader.co.il/article/85349/עוד-אין-לכם-גן-אירועים